정부가 토지거래허가구역 내 실거주 의무 규정을 일부 완화합니다. 이번에는 단순한 예외 조치 수준이 아니라, 사실상 세입자가 있는 대부분의 주택 거래에 실거주 유예를 적용하는 방향으로 확대된 것이 핵심입니다.
국토교통부는 2026년 5월 12일 발표를 통해, 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택 거래 시 매수자의 입주 의무를 임대차계약 종료일까지 유예하는 대상을 기존 일부 다주택자 매도 물건에서 ‘세입자 있는 주택 전체’로 확대한다고 밝혔습니다.
무엇이 달라지나?
기존에는 토지거래허가구역에서 주택을 매수하면 허가 후 4개월 이내 입주하고 2년 이상 실거주해야 했습니다.
하지만 전세 세입자가 이미 살고 있는 집은 바로 입주가 불가능해 거래 자체가 어려웠고, 특히 실수요자들이 불편을 겪는 사례가 많았습니다.
이번 조치로는 세입자가 거주 중인 주택이라면 임대차계약 종료일까지 입주를 미룰 수 있게 됩니다.
- 대상: 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택
- 적용기한: 2026년 12월 31일 허가 신청분까지
- 조건: 발표일 기준 임대 중인 주택이어야 함
- 입주기한: 늦어도 2028년 5월 11일까지 실거주 시작
갭투자 허용은 아니다
가장 중요한 부분은 정부가 이번 조치를 “갭투자 허용”과는 명확히 선을 그었다는 점입니다.
이번 유예는 이미 세입자가 살고 있는 주택에 한정됩니다. 발표 이후 새롭게 전세를 끼고 투자하는 방식은 허용되지 않습니다.
또한 실거주 의무 자체가 사라지는 것도 아닙니다.
임대차계약 종료 후에는 반드시 입주해야 하며, 이후 2년간 실제 거주 의무가 유지됩니다.
누가 실거주 유예를 받을 수 있나?
이번 제도의 핵심 조건 중 하나는 ‘무주택 유지’입니다.
정부는 실수요자 보호를 위해 발표일인 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 사람만 실거주 유예를 받을 수 있도록 제한했습니다.
중요 포인트
- 발표일 이후 집을 팔아 무주택자가 된 경우 → 대상 제외
- 발표일부터 계속 무주택 상태 유지 → 대상 가능
- 세입자가 있는 집이어야 함 → 필수 조건
즉, 일시적으로 주택을 처분해 혜택을 받는 방식은 차단하겠다는 의미입니다.
언제부터 시행되나?
국토교통부는 2026년 5월 13일부터 「부동산거래신고법 시행령」 입법예고를 진행할 예정이며, 이르면 5월 말부터 실제 적용이 가능할 전망입니다.
다만 시행령 개정 이후 허가를 받아야 실제 효력이 발생합니다.
양도세 중과 유예와는 별개
이번 발표를 보면서 일부에서는 “양도세 중과 유예도 연장되는 것 아니냐”는 반응이 나왔지만, 정부는 아니라고 선을 그었습니다.
양도세 중과 유예는 이미 2026년 5월 9일 신청분까지만 적용 종료됐으며, 5월 10일 이후 허가 건부터는 양도세 중과가 다시 적용됩니다.
즉, 이번 조치는 어디까지나 ‘실거주 유예 확대’에 대한 내용입니다.
시장 영향은?
최근 서울 아파트 거래량은 증가세를 보이고 있습니다.
정부 자료에 따르면 서울 아파트 매매거래량은 2026년 3월 기준 6,400건 수준으로 최근 5년 평균을 웃돌고 있으며, 다주택자가 매도한 물건을 무주택자가 매수하는 비율도 73%까지 상승했습니다.
정부는 이번 조치를 통해 실수요자 중심 거래가 더 활성화될 것으로 기대하고 있습니다.
특히 강남·송파·용산 등 토지거래허가구역에서 전세 낀 매물을 고민하던 무주택 실수요자들에게는 현실적인 선택지가 늘어날 가능성이 큽니다.
정리
이번 토지거래허가구역 실거주 유예 확대는 규제 완화처럼 보이지만, 실제로는 실수요자 거래 현실을 반영한 정책에 가깝습니다.
세입자가 있는 집도 일정 조건 아래 매수가 가능해지면서 거래 유연성은 높아졌지만, 무주택 유지와 실거주 의무는 여전히 강하게 유지됩니다.
앞으로 서울 주요 지역에서 집을 매수하려는 무주택자라면 이번 제도 변화를 반드시 체크해둘 필요가 있습니다.
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